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土地增值税计税收入确认中一些实际问题的处理讨论

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在土地增值税计算收入中,有大量的争议问题。这些争议有的是政策不明确带来的争议,但多数是由房地产管理规则执行情况引起的▼。要对这些争议在征纳双方之间取得共识,委实不容易■。 

下面提出土地增值税收入确认中一些实际问题与大家讨论,由于涉及到收入的问题较多,将分3-4个部分讨论▲。

一★、转让无产权证的房产收入的讨论

无产权证房产一般是指房地产开发项目的公共设施,根据房地产管理规定不能领取产权证书,这类房产属不属于土地增值税征税对象呢?

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条对公共设施处理有这样的规定:建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

这个规定明确转让公共设施应计算收入,但并没有区分它们是不是一定要具备产权证,因此这个规定将无产权证的房产,视作土地增值税征税对象。但是有些地区的税务机关却在执行规定的过程中,却无产权证的房产转让收入排除在计税收入之外。

因此转让无产权证房产收入计不计入土地增值计税收入,由各个地方税务机关具体的掌握而定,不能一概而论。

二、转让机械车位收入确认的讨论

房地产开发项目建设的机械车位,进行转让并取得了收入,需不需要确认为土地增值税转让收入?这关键要看房产管理部门在机械车位转让过程中有关事项的处理▽。

不同的城市对机械车位资产性质的认定不同。

有的城市房产管理部门将其认定为设备,不能领取房产权证,有的城市将其认定为房产,可以领取房产权证。

即使在同一城市里,机械车位有时被认定为设备,有时被认定为房产,甚至在同一时期有的房地产开发项目的机械车位有的能领取主权证书,有的却不能领产权证书。

如果机械车位被认定为房产,领取了产权证书,在其销售过程中权证的处理还会有不同的情况。

房产管理部门对有的房地产项目的机械车位允许分割销售,有的不允许(销售)分割。

允许分割销售的机械转让后业主能够取得产权证,不允许(销售)分割权证的机械车位转让后,即使房地产开发公司转让,业主也领不到产权证●。

因此,转让机械车位转让收入的税收处理却不尽相同。

如果房产管理部门将机械车位不定为房产,其转让收入则不计入计税收入,因为土地增值税的征税对象是转让房地产的行为。

如果房产管理部门将机械车位定为房产,其产权可以分割,转让后业主取得产权证书,则其转让收入应当计入土地增值税计税收入。

而当房地产开发企业销售的机械车位,产权证不能分割给购买人时,转让收入应不应当计入计税收入,需要根据各个地方税务机关的政策的掌握再确定。

三、卖房子送车库计税收入处理的讨论

房地产开发企业为鼓励购买等原因,会在销售住宅商品房时,附送一套车库,但是将所有的价款计入了住宅转让收入。由于住宅与车库要分开计算土地增值税,那么就要从收取的价款中划分分别属于两者的转让金额。

如何将全部价款划分为两者的转让收入?如果划分不合理,税务机关会认为可能在住宅和非住宅之间调节增值额,影响适用税率和应纳税额,而要求按评估价格确定住宅或者车库的计税收入。

因此两者收入的划分中,不要让两类商品房的价格都显得不合理,或者不要让其中的一类商品房价格显得不合理。

四、向政府部门移交房地产收入确认的讨论

不少房地产项目建成后,向政府部门移交了一部分房地产,需不需要确认收入?

首先要确定移交的含义▲:

房地产开发企业向政府移交房地产,是指按照房地产开发项目开发用地建设利用要求或者规划的要求,以规定的方式约定项目建成后需要移交给政府部门的房地产的类型和数量,房地产开发企业按约定移交房地产的行为。

不应将房地产开房企业所有的向政府转让房地产的行为全部称为移交。

房地产开发企业如果向政府移交房地产,如何确定双方之间有约定?

一是看《土地出让合同》相关条款。

当前出让合同范本第三章土地开发建设和利用第十二条要求,受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程,并在建成后无偿移交给政府:。如果房地产开发项目没有需要移交的房地产,本条则空白。

二是看《规划设计要点》。

早期的项目需要移交房地产给政府的,由《规划设计要点》明确。另外需要注意的,有的地方可能通过其他途径约定的移交房地产。

因此如果房地产开发企业根据《土地出让合同》或《规划设计要点》向政府移交房地产,应当不确认收入。

如果没有依据而移交,税务机关一般会要求将移交房地产按市场价格(或评估价格)确定计税收入。

五、另签订装修等工程合同的工程价款是否应计入应税收入的讨论

房地产开发项目销售中有时会发生这样的情况:

房地产开发企业与业主签订商品房销售合同后,再与业主签订精装修合同或者地热工程安装合同等,分别收取商品房价款和精装修…、地热工程等价款。

房地产开发企业以类似的形式收取的精装修工程价款和地热工程价款等,需要计入土地增值税应税收入吗?这要根据销售合同的约定来判断。

先说这种安排下的精装修工程款:

预、销售合同要求应当约定所转让的商品房的状态或条件,其中包括销售的商品房是毛坯房还是精装修房,并需要进一步明确毛坯房和精装修房的标准。

因此如果预、销售合同约定销售的精装修房,则房地产开发企业收取的精装修工程款应当计入应税收入•。

如果约定销售毛坯户,房地产开发企业为业主提供精装修服务,按装修合同收取的价款,可以不计入应税收入,但是收取的精装修工程款应当是合理的,否则如果工程价款高于正常的水平,可能会被税务机关认为将房地产销售价款转为装修服务收入,少计土地增值税应税收入。

再说地热工程价款:

目前一些比较高档的房地产开发项目,建设了地热工程,以保持房间恒温。判断地热工程是否属于房地产开发本身还是为业主提供的独立的工程施工服务,还是看销售合同。

如果销售合同约定商品房销售条件包括地热系统,则地热系统本身就是房地产开发项目的一部分,无论是否另外签订地热工程合同,其收取的价款都应当计入应税收入。

而事实上,地热工程与房地产开发项目的其他工程均是整体设计、整体施工,根本无法独立施工●。因此有的房地产开发企业将地热工程另外签订合同收取价款,其实是一种税收筹划手段,其单独收取的工程价款,一般情况下税务机关会将其调整为计税收入。

六、回迁房收入确认的讨论

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户,其转让收入如何确定,即使国家税务总局有文件明确了,仍然有不同的意见,原因拆迁安置情况情况复杂;很多人在判断回迁房的销售价格是总是受到各种各样的拆迁事务的复杂性影响。

拆迁安置事务千情百态,但回迁房计税收入确认的办法只有一个,即《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定:房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入。

 

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